¿La Nueva Regulación Bastará para Controlar a Airbnb en la CDMX? Especialistas Responden
Andrea Vega | N+
Los alojamientos temporales a través de plataformas han provocado un impacto negativo en los precios y disponibilidad de las viviendas en la Ciudad de México, el reto de controlarlos es mayúsculo
Especialista aseguran que hará falta una supervisión robusta para que la regulación se cumpla. Foto: Pixabay
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Nadia Alfaro es una de las muchas personas afectadas por el auge de las estancias turísticas a través de plataformas como Airbnb, que la obligaron a abandonar su departamento en Frontera 151, en la colonia Roma, hace dos años. Una inmobiliaria quiso comprar el edificio donde ella rentaba para meterlo a este negocio y la desalojaron. Nadia, que pagaba 9 mil pesos al mes de renta, se encontró con que los alquileres habían subido en la zona un 30% en solo dos años. Tuvo que marcharse a otro lugar más lejos de su trabajo.
De acuerdo con Emilio Guijosa, presidente de la Comisión de Turismo del Congreso de la Ciudad de México, cada año aproximadamente 100,000 personas son desplazadas en la capital por diversas razones, y el rápido crecimiento de las rentas turísticas figura como uno de los factores clave en este fenómeno.
Ante los desalojos, el alza en los precios de la vivienda y el proceso de gentrificación que afecta a muchas áreas de la ciudad, el gobierno de la Ciudad de México ha implementado nuevas medidas regulatorias en un intento de controlar este sector en expansión. Sin embargo, especialistas cuestionan si estas medidas tendrán el impacto esperado o si terminarán siendo insuficientes.
Qué dice la nueva regulación
El pasado 3 de octubre se publicaron en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México modificaciones a las leyes de Turismo, Vivienda y Reconstrucción Integral. Estas reformas buscan limitar el uso de viviendas para estancias temporales, estableciendo que no se puede alquilar una propiedad por más del 50% de las noches del año. Además, la regulación prohíbe el uso de viviendas sociales o aquellas reconstruidas para ser arrendadas en estas plataformas.
Este límite de 182 noches al año ha sido objeto de debate. Según especialistas, la cifra es permisiva en comparación con regulaciones de otras ciudades importantes: en Ámsterdam, solo se permite alquilar viviendas por 30 noches al año; en Londres, 90 noches; y en París, 120.
Máximo Jaramillo, economista y director del Instituto de Estudios sobre Desigualdad (Indesig), considera que el tope de 50% es un margen tan amplio que solo afectará a un pequeño porcentaje de las propiedades listadas en Airbnb. Basado en datos de Inside Airbnb, Jaramillo señala que únicamente el 17% de los anuncios en la plataforma se alquilan más de 182 días al año, lo que limita considerablemente el alcance de la nueva normativa.
María Silvia Emanuelli, coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), asegura que habrá que evaluar si efectivamente ese límite tiene sentido para la realidad de la Ciudad de México, porque hay ciudades que ya han decidido ser mucho más radicales después de poner topes más permisivos.
El diputado Emilio Guijosa, promotor de esta nueva regulación al turismo de plataformas, dice, cuando se le pregunta en base a qué se decidió el tope del 50%, que la iniciativa, enviada a la legislatura por el exjefe de gobierno Martín Batres, ya venía con ese rango.
“Se presenta esta modificación a la ley mediante la elaboración de una iniciativa preferente del exjefe de gobierno Martí Batres, él nos hace mención que ya son ese 50%, y se fija salvaguardando y ponderando dos derechos: a un turismo sostenible pero también el derecho a una vivienda digna”, explica el diputado.
Sobre que solo afectará al 17% de los anuncios activos en Airbnb, el legislador dice que desconoce el dato. “Desconozco sí es así, pero si solo sería esa afectación pues enhorabuena, porque quiere decir que los demás rentan menos de 180 días al año”.
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N+ intentó contactar a la Secretaría de Turismo y al Gobierno de la Ciudad de México para discutir los retos de la implementación de la nueva regulación, pero no se obtuvo respuesta hasta el cierre de esta edición.
Airbnb, por su parte, expresó su desacuerdo en un comunicado escrito, argumentando que la restricción del 50% de las noches al año es "una medida injustificada con efectos anticompetitivos que probablemente afectará a miles de familias y anfitriones que habitan en la capital del país, además de reducir las opciones de alojamiento para los visitantes".
Jaramillo responde a este argumento señalando que la mayoría de los beneficios de Airbnb no están en manos de pequeños emprendedores, sino de grandes capitales y empresas. “68% de los anfitriones en Airbnb tienen más de un anuncio activo, y 27% manejan diez o más”, comenta. Esto, afirma, demuestra que el modelo de Airbnb en la ciudad está dominado por intereses comerciales y no por ciudadanos individuales que rentan espacios para complementar su ingreso.
Aun así, hay casos en los que los pequeños propietarios se verán afectados, como Leticia Godoy, quien desde hace 11 años renta dos habitaciones en su hogar en la colonia Del Valle, tanto a turistas nacionales como a personas que llegan a la capital del país para atenderse en el Hospital 20 de Noviembre del ISSSTE, ubicado cerca de su casa.
Godoy dice que ella sabe que la regulación se necesitaba, incluso señala que es lo mejor que pudo pasar, porque se estaba perdiendo la esencia original de Airbnb que es abrir las puertas de la casa para darle alojamiento a turistas y recibirlos como si fueran amigos, “eso se estaba perdiendo porque de repente grandes constructoras y hoteles metieron a la plataforma 100 o 200 alojamientos y esto se volvió un negocio voraz, yo vi cómo desalojaron muchos edificios en Avenida Coyoacán, por ejemplo, para hacerlos Airbnb”.
Lo que la anfitriona lamenta es que se haya hecho una regulación que no contempla los diferentes perfiles de quienes ponen en renta viviendas. “Se debió hacer una segmentación para no afectar a quienes alquilamos habitaciones en casa para completar los gastos”.
Cómo los van a controlar
El otro reto además de ver si las 180 noches de tope sirven para desincentivar el mercado que se está volcando hacia la estancia turística eventual es cómo las autoridades harán para que se cumpla con ese tope.
En columnas y notas de prensa se ha dicho que esta es también una regulación laxa porque no incluye una obligación expresa para que Airbnb comparta información con las autoridades, esto es incorrecto.
En las modificaciones que se publicaron en octubre pasado en efecto no dice que las plataformas y los anfitriones deben compartir información con el gobierno sobre cuántas noches están rentando al año ni tampoco se habla de sanciones por no cumplir con las disposiciones.
Pero en abril, cuando se dio la primera regulación a este tipo de estancias turísticas, ya se habían sentado las bases para esto. Entonces se aprobaron modificaciones a la Ley de Turismo para incorporar la obligación de los anfitriones y de las plataformas de registrarse en un padrón bajo operación de la secretaría de Turismo.
Cuando los anfitriones se registren a este padrón se les otorgará un folio, mismo que debe estar exhibido en todos los anuncios en las plataformas, que también tendrán que registrarse en un padrón y contar con un folio.
Además, unos y otros están obligados, de acuerdo con las modificaciones de abril a la Ley de Turismo, a presentar, en enero y julio de cada año, un reporte del número de ocasiones en las que se han ocupado los inmuebles.
Las sanciones por incumplir las disposiciones de la Ley de Turismo están asentadas en el reglamento de la misma y van desde apercibimientos, multas y bajas del padrón. La regulación entonces parece marchar en el papel, el punto es que no está muy claro cómo van a verificar que toda la información que proporcionan los anfitriones y las plataformas sea verdadera.
María Silvia Emanuelli, coordinadora de la oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), señala que a diferencia de regulaciones de otros países que empezaron sin establecer un registro ni sanciones, la de México es más robusta en ese sentido, pero subraya que tiene enfrente el desafío de que Airbnb, las otras plataformas y sus anfitriones quieran cumplirla.
En Buenos Aires, por ejemplo, dice Emanuelli, hay alrededor de 3 mil 500 anfitriones operando con Airbnb y solo están en el registro del gobierno alrededor de 400.
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En un estudio realizado por Murray Cox, fundador de Inside Airbnb, sobre cómo Airbnb ha fallado en cooperar con las ciudades para la regulación y la necesidad de hacer estas más estrictas, se documenta que sin una estrategia eficaz de aplicación y cumplimiento para las leyes de alquiler a corto plazo, la mayoría de las ciudades informan tasas de cumplimiento muy bajas, comúnmente tan bajas como 10 a 20%.
Esto se debe, dice el estudio, “a que las plataformas se prestan para que los anfitriones ilegales se escondan detrás, ocultando su identidad, ubicación y actividad”.
Para tratar de evitar esto, en Nueva York se aprobó una ley que requiere que las plataformas proporcionen datos sobre las transacciones activas de alquiler de corto plazo en sus plataformas.
Rosalba Loyde, maestra en Desarrollo Urbano por la Pontificia Universidad Católica de Chile y profesora en la UNAM, refiere que en otras ciudades se ha optado por tener revisiones aleatorias para verificar si efectivamente se está dando cumplimiento a la norma, “pero aquí en México no queda claro cómo se va a verificar eso”.
Y el padrón apenas se está poniendo en marcha. El diputado Emilio Guijosa señala que está plataforma aún no está lista, pero se está avanzando en ella. Y quien da más información es la anfitriona Leticia Godoy, quien señala que ha sido invitada a probarla y lleva un avance de un 80% aproximadamente.
El impacto en la vivienda
Carla Escoffie, abogada, activista y autora del libro El derecho a la vivienda en México, apunta que la regulación es una buena noticia conforme se está hablando del tema sobre todo partiendo de que hace dos años lo que se estaba haciendo era un convenio para facilitar la llegada de Airbnb a la CDMX, “digamos entonces que ya hubo un cambio importante en la discusión y ya se está hablando de cómo regular”.
Sin embargo, ataja que no está segura que esta sea una medida idónea para crear un impacto real en el problema de la vivienda en México. “Se tendría que plantear desde una perspectiva más integral y con una disposición mucho más amplia, de más profundidad, porque estas iniciativas se hicieron rápido, casi no hubo espacio de discusión a comentarios de sociedad civil, de la academia y va a ser necesario una tercera reforma, para la cual el gobierno capitalino debería abrir foros de discusión”.
En esos foros será necesario discutir, dice Escoffie, no solo como debiera ser la regulación a Airbnb para que tenga un mayor impacto, sino además se debería enmarcar esto en una política de vivienda en la cual realmente haya un monitoreo constante sobre cómo va evolucionando el acceso a la vivienda de arrendamiento en general y poner todo bajo la batuta del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de México (Invi).
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